1H26: Swiss Prime Site mit starkem operativem Ergebnis und nachhaltigem Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%)

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20.08.2026 / 07:00 Uhr

Swiss Prime Site AG / Schlagwort(e): Halbjahresergebnis 
1H26: Swiss Prime Site mit starkem operativem Ergebnis und nachhaltigem Wachstum; FFO I von CHF 2.15 pro Aktie (+2.4%) 
2026-08-20 / 07:00 CET/CEST 
Veröffentlichung einer Ad-hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR 
Für den Inhalt der Mitteilung ist der Emittent / Herausgeber verantwortlich. 
 
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Ad hoc-Mitteilung gemäss Art. 53 KR 
 
MEDIENMITTEILUNG 
 
Zug, 20. August 2026 
 
  . FFO I +2.4% auf CHF 2.15 pro Aktie (1H25: CHF 2.10) 
  . Konsolidierter Betriebsertrag +3.4% auf CHF 270.3 Mio. (auf vergleichbarer Basis, exkl. Jelmoli) 
  . EBITDA +4.6% auf CHF 208.7 Mio. (exkl. Neubewertung und Gewinne Immobilienverkäufe) 
  . Mieterträge +2.2% auf CHF 230.6 Mio.; Wachstum EPRA like-for-like von 1.4% 
  . Wertanstieg eigenes Immobilien-Portfolio auf CHF 14.0 Mrd. per Ende Juni 2026 (+0.6% gegenüber Ende 
    2025); Bewertungsgewinne von CHF 148 Mio. 
  . Ertrag Asset Management +5.2% auf CHF 40.0 Mio.; rekordhohes Neugeld von CHF 0.95 Mrd. (1H25: CHF 0.62 
    Mrd.) 
  . Steigerung Assets under Management bei Swiss Prime Site Solutions auf CHF 14.8 Mrd. per Ende Juni 2026 
    (+3.5% gegenüber Ende 2025) 
  . Verbesserung ISS STOXX ESG-Rating auf B-; Swiss Prime Site gehört damit zu den 10% weltweit am 
    nachhaltigsten bewerteten Immobilienfirmen 
  . Guidance für 2026 bestätigt; FFO I für Gesamtjahr 2026 am oberen Ende der im Februar angegebenen Spanne 
    zwischen CHF 4.25 und CHF 4.30 pro Aktie erwartet 
  
 
Marcel Kucher, CEO Swiss Prime Site: «Das erste Halbjahr 2026 bestätigt die starke Marktposition von Swiss Prime Site. 
Wir haben bedeutende Verträge mit neuen und bestehenden Mietern zu attraktiven Konditionen abgeschlossen, unser 
Portfolio weiter auf Prime-Lagen ausgerichtet und wichtige Meilensteine in der Entwicklung des Prime Tower Areals sowie 
in Otelfingen erreicht. Im Asset Management erzielten wir mit knapp CHF 1 Mrd. Neugeld ein Rekordergebnis. Diese 
positive Entwicklung spiegelt sich auch in einem starken operativen Ergebnis wider. Mit einem FFO I von CHF 2.15 pro 
Aktie sind wir auf Kurs und erwarten für das Gesamtjahr einen Wert am oberen Ende der im Februar kommunizierten 
Bandbreite. Unsere langfristigen strategischen Prioritäten und wo wir Opportunitäten sehen, präsentieren wir Ende 
Oktober an unserem Capital Markets Day in Zürich.» 
 
  
 
Deutlicher Anstieg Konzerngewinn und weitere operative Fortschritte 
 
Swiss Prime Site steigerte im ersten Halbjahr 2026 den Reingewinn um 17.2% auf CHF 192.5 Mio. Das zahlungswirksame 
Ergebnis (FFO I) stieg gegenüber der Vorjahresperiode um 2.4% auf CHF 2.15 pro Aktie. 
 
  
 
Die operative Entwicklung im ersten Halbjahr unterstreicht die Wachstums- und Ertragskraft des auf zwei Säulen 
basierenden Geschäftsmodells. So stieg der konsolidierte Betriebsertrag auf vergleichbarer Basis, d.h. insbesondere 
exklusive Jelmoli um 3.4% auf CHF 270.3 Mio., während der vergleichbare Betriebsaufwand um 3.4% auf CHF 64.4 Mio. sank. 
Der Betriebsgewinn (EBITDA) exklusive Neubewertungsgewinne und Gewinne aus Immobilienverkäufen stieg im ersten Halbjahr 
2026 entsprechend um 4.6% auf CHF 208.7 Mio. 
 
  
 
Der netto Finanzaufwand erhöhte sich aufgrund einer einmaligen Bewertungsanpassung gegenüber der Vorjahresperiode von 
CHF 97.0 Mio. auf CHF 113.9 Mio. Hauptgrund war das eingebettete Derivat der im Februar 2026 vorzeitig refinanzierten 
Wandelanleihe. Diesem Effekt wirkte der tiefere durchschnittliche Zinssatz teilweise entgegen. Der Steueraufwand stieg 
im Periodenvergleich aufgrund höherer latenter Steuern infolge der Portfolioaufwertungen von CHF 40.0 Mio. auf CHF 54.6 
Mio. 
 
  
 
Immobilien mit höheren Mieterträgen und anhaltend tiefen Leerständen 
 
In den ersten sechs Monaten 2026 stiegen die Mieterträge der eigenen Immobilien um 2.2% auf CHF 230.6 Mio. Treiber 
waren Neuvermietungen nach Umbauten und Renovationen, Vertragsverlängerungen zu höheren Mieten sowie die im Vorjahr 
getätigten Zukäufe. Die bereits 2025 angekündigten Liegenschaftsverkäufe dämpften dabei den Anstieg. 
 
  
 
Auf vergleichbarer Basis (EPRA like-for-like) erhöhten sich die Mieterträge um 1.4%. Haupttreiber waren Neuabschlüsse 
und Vertragsverlängerungen zu Konditionen über den bisherigen Bestandsmieten. Dabei stieg der EPRA like-for-like 
Mietzins real um 1.3%. Indexierungen und die tiefere Leerstandsquote trugen zusammen weitere 0.1% zum Wachstum bei. 
 
  
 
Die höheren Mieten spiegeln die konsequente Portfoliooptimierung im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie sowie die 
robuste Nachfrage nach Büro- und Gewerbeflächen an erstklassigen Lagen wider und unterstreichen die Qualität des 
eigenen Immobilienportfolios. 
 
  
 
Die Leerstandsquote lag per Ende Juni 2026 im Vergleich zu Ende 2025 bei unverändert 3.7%. Die durchschnittliche 
Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT) belief sich per Ende Juni 2026 auf 5.7 Jahre gegenüber 5.3 Jahre per Ende 2025. 
 
  
 
Wertanstieg Immobilienportfolio auf erstmals über CHF 14 Mrd. trotz Verkäufen 
 
Der Wert des eigenen Immobilienportfolios erhöhte sich per Ende Juni 2026 gegenüber Ende 2025 um 0.6% auf CHF 14'005 
Mio. Damit hat der Portfoliowert erstmals die Schwelle von CHF 14 Mrd. überschritten. 
 
  
 
Die Neubewertungsgewinne stiegen im ersten Halbjahr 2026 auf CHF 148 Mio. nach CHF 102.0 Mio. in der Vorjahresperiode. 
Haupttreiber waren nachhaltig tiefere Kosten in der Immobilienbewirtschaftung, höhere Mietabschlüsse sowie ein Rückgang 
von 2 Basispunkten des durchschnittlichen Diskontsatzes aufgrund des attraktiven Marktumfeldes. 
 
  
 
Im Rahmen der Capital-Recycling-Strategie schloss das Unternehmen im ersten Halbjahr 2026 den Verkauf von fünf 
Liegenschaften ab. Der Gesamtwert der veräusserten Objekte belief sich auf CHF 166.9 Mio.; gegenüber dem Fair Value 
resultierte ein Gewinn von CHF 6.9 Mio. Der Fokus der Verkäufe lag auf kleineren Shopping-Zentren in sekundären Lagen 
und erhöhte damit weiter die durchschnittliche Qualität des Portfolios. Per Ende Juni 2026, befanden sich 99% aller von 
Swiss Prime Site gehaltenen Liegenschaften gemäss den Immobilienschätzern von Wüest Partner an den besten Standorten 
der Schweiz. 
 
  
 
Im Entwicklungsbereich erreichte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr 2026 zwei wichtige Meilensteine. Hitachi Energy 
wählte Otelfingen als neuen zentralen Produktionsstandort in der Schweiz. Geplant sind Neubauten auf zwei bisher 
unbebauten Parzellen sowie die umfassende Revitalisierung des ehemaligen Jelmoli-Logistikgebäudes. Swiss Prime Site 
begleitet die Entwicklung eng und wird das Areal nach Vorliegen der Baubewilligung (voraussichtlich Ende 2027) an 
Hitachi Energy verkaufen. Der entsprechende Verkaufsvertrag wurde Mitte August 2026 unterzeichnet. 
 
  
 
Auch beim Prime Tower Areal in Zürich West wurde ein bedeutender Schritt erzielt: Mit der Universität Zürich wurde eine 
Absichtserklärung zur Anmietung der Maag-Hallen durch das Naturhistorische Museum abgeschlossen. Swiss Prime Site 
beendet damit das Projekt «Maaglive» und fokussiert sich künftig auf die Weiterentwicklung des Maag Areals als 
kulturelles Zentrum von Zürich West sowie auf den Erhalt und die umfassende Sanierung der historischen Maag-Hallen. 
 
  
 
Die laufenden Bauprojekte an der Fraumünsterpost, im YOND Campus und bei der Destination Jelmoli in Zürich schreiten 
planmässig voran. 
 
  
 
Per Ende Juni 2026 umfasste das Immobilienportfolio 127 Objekte gegenüber 132 Objekten per Ende 2025. 
 
  
 
Asset Management mit gutem Ertragswachstum und starkem Neugeldzufluss 
 
Das Asset-Management-Geschäft von Swiss Prime Site, Swiss Prime Site Solutions, profitierte auch im ersten Halbjahr 
2026 von der starken Marktposition sowie der hohen Nachfrage Schweizer institutioneller Investoren nach 
Immobilienanlagen und wuchs erneut deutlich. 
 
  
 
Das verwaltete Immobilienvermögen stieg per Ende Juni 2026 auf CHF 14.8 Mrd., nach CHF 14.3 Mrd. per Ende 2025. Das 
Wachstum war dabei breit über die Fonds- und Dienstleistungspalette abgestützt. 
 
  
 
Die Neugelder erreichten in der Berichtsperiode mit CHF 0.95 Mrd. nach CHF 0.62 Mrd. in der Vorjahresperiode einen 
Rekordwert. 
 
  
 
Im ersten Halbjahr wurden Kapitalerhöhungen von insgesamt knapp CHF 0.3 Mrd. durchgeführt und zusätzlich bereits 
zugesagte Mittel über CHF 0.2 Mrd. abgerufen. Rund ein Drittel der Kapitalerhöhungen entfiel auf neue Investoren, zwei 
Drittel auf bestehende Kunden. Dies bestätigt die starke Marktposition von Swiss Prime Site Solutions. 
 
  
 
Anfang Januar übertrug zudem eine Pensionskasse das Management ihres Immobilienportfolios im Wert von über CHF 0.4 Mrd. 
an Swiss Prime Site Solutions. 
 
  
 
Im Gegenzug veräusserte Swiss Prime Site Solutions erfolgreich abgeschlossene Entwicklungsprojekte (Promotionen) im 
Wert von rund CHF 0.3 Mrd., entsprechend sind sie nicht mehr in den Assets under Management enthalten. 
 
  
 
Das Asset Management erzielte im ersten Halbjahr 2026 einen Betriebsertrag von CHF 40.0 Mio., 5.2% mehr als in der 
Vorjahresperiode. Haupttreiber waren die höheren verwalteten Immobilienvermögen sowie gestiegene transaktionsbezogene 
Erträge im Zusammenhang mit dem Neugeldzufluss. Mehr als zwei Drittel der Erträge entfielen auf wiederkehrende Erträge, 
hauptsächlich Management Fees, knapp ein Drittel auf nicht wiederkehrende Erträge insbesondere Kauf- und 
Verkaufskommissionen sowie Vertriebsgebühren. 
 
  
 
Insgesamt wurde in den vergangenen sechs Monaten ein rekordhohes Transaktionsvolumen von 31 Liegenschaften mit einem 
Gesamtvolumen von rund CHF 0.7 Mrd. nach CHF 0.6 Mrd. in der Vorjahresperiode abgewickelt. 
 
  
 
Gleichzeitig sanken die Kosten um 1.0% auf CHF 14.0 Mio. Der Betriebsgewinn (EBITDA) stieg dadurch im ersten Halbjahr 
2026 um 8.9% auf CHF 26.0 Mio. 
 
  
 
Solide und breit diversifizierte Finanzierungsstruktur 
 
Swiss Prime Site verfügt über eine starke Bonität sowie eine solide und breit diversifizierte Finanzierungsstruktur. 
Die ungenutzten, vertraglich zugesicherten Finanzierungslinien betrugen zur Jahresmitte CHF 0.7 Mrd. (CHF 1.1 Mrd.  per 
Ende 2025), was zusammen mit den flüssigen Mitteln eine sehr hohe operative wie finanzielle Flexibilität garantiert. Im 
Februar hat Swiss Prime Site in diesem Zusammenhang eine Wandelanleihe mit Laufzeit bis 2030 vorzeitig durch die 
Emission einer neuen unverzinslichen Wandelanleihe über CHF 350 Mio. refinanziert. Die attraktiven Konditionen und die 
deutliche Überzeichnung unterstreichen das Vertrauen des Kapitalmarkts in Swiss Prime Site. Darüber hinaus emittierte 
Swiss Prime Site im ersten Halbjahr zwei Schweizer Franken Bonds zu attraktiven Konditionen. Die durchschnittliche 
Laufzeit der Finanzierungen erhöhte sich damit leicht auf 4.0 Jahre, nach 3.9 Jahren per Ende 2025. 
 
  
 
Dank des anhaltenden Tiefzinsumfelds sanken die Refinanzierungskosten gegenüber der Vorjahresperiode weiter. Der 
durchschnittliche Zinssatz lag im ersten Halbjahr 2026 bei 0.83% nach 0.98% im ersten Halbjahr 2025 und 0.94% im 
Gesamtjahr 2025. 
 
  
 
Die Finanzierungsquote des Immobilienportfolios (Loan-to-value, LTV) lag saisonal bedingt aufgrund der Zahlung der 
Dividende bei 39.9% nach 38.1% per Ende 2025. Swiss Prime Site erwartet, dass der LTV im Jahresverlauf wieder unter 39% 
sinken wird. 
 
  
 
Fortschritte im Nachhaltigkeitsbereich 
 
Auch im Bereich Nachhaltigkeit erzielte Swiss Prime Site im ersten Halbjahr klare Fortschritte. Die konsequente 
Umsetzung der angestossenen Initiativen - unter anderem bei der erneuerbaren Energieversorgung und der 
Solarstromerzeugung - führte zu einer weiteren Reduktion der CO[2]-Intensität unseres Immobilienportfolios. 
Gleichzeitig erhöhte ISS STOXX das ESG-Rating von Swiss Prime Site auf B- von bisher C+. Damit zählt Swiss Prime Site 
zu den nachhaltigsten 10% der weltweit rund 400 von ISS bewerteten Immobilienunternehmen. 
 
  
 
Ausblick 2026 bestätigt 
 
Für das Geschäftsjahr 2026 erwartet Swiss Prime Site gegenüber 2025 weiterhin höhere Mieterträge und eine tiefere 
Leerstandsquote im Immobilienportfolio. Im Asset Management hält das Unternehmen am Ziel eines organischen Wachstums 
der Assets under Management von rund CHF 1.0 Mrd. pro Jahr fest. 
 
  
 
Beim operativen Ergebnis, gemessen am FFO I, erwartet Swiss Prime Site einen Wert am oberen Ende der im Februar 
kommunizierten Bandbreite von CHF 4.25 bis CHF 4.30 pro Aktie. 
 
  
 
Der Verschuldungsgrad soll im Jahresverlauf wieder unter 39% sinken und damit den saisonalen Effekt der 
Dividendenausschüttung im ersten Halbjahr ausgleichen. 
 
Für Rückfragen wenden Sie sich bitte an: 
  
Media Relations & Investor Relations, Patrick Friedli 
Tel. +41 58 317 17 75, patrick.friedli@sps.swiss 
  
Weblinks: Pressemitteilung | Präsentation 
 
AUSGEWÄHLTE KENNZAHLEN 
 
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Ende der Adhoc-Mitteilung 
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Sprache:      Deutsch 
Unternehmen:  Swiss Prime Site AG 
              Poststrasse 4a 
              6300 Zug 
              Schweiz 
Telefon:      +41 (0)58 317 17 17 
E-Mail:       info@sps.swiss 
Internet:     www.sps.swiss 
ISIN:         CH0008038389 
Börsen:       SIX Swiss Exchange 
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2386012  2026-08-20 CET/CEST

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